حق سرقفلی یکی از حق و حقوق مربوط به املاک تجاری است که در بسیاری از مواقع بدون اجازه مالک به فرد دیگری انتقال پیدا می کند. از همین رو در این مقاله در رابطه با عواقب انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک صحبت خواهیم کرد تا با نکات مربوط به این موضوع آشنا شوید.

یکی از معمول ترین پرونده های مالی در مراجع قضایی، مربوط به انتقال سرقفلی در شرایط غیرقانونی است؛ بسیاری از مالکان املاک تجاری به دلیل داشتن شغلی متفاوت، مدیریت ضعیف و… نمی توانند بر شهرت مغازه و تبع آن ارزش ملک خود بیفزایند. حال اگر مستاجر ملک تجاری، کسب و کار پر رونقی راه بیاندازد، حق تجارت به وی واگذار می شود که حدود آن در قانون روابط میان موجر و مستاجر توسط قانونگذار مشخص شده است. حق سرقفلی تقریبا همانند حق کسب و کار است اما پیش کسب سود توسط مستاجر، مبلغ آن تعیین می شود. در مقاله «عواقب انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک»، تحت نظر وکیلی متخصص و با استناد به مواد قانونی به شرح‌ چیستی و نحوه محاسبه سرقفلی و تفاوت آن با حق کسب و کار پرداخته می شود.

مفهوم سرقفلی چیست؟

اگر ملک تجاری ای به اجاره برسد و در نتیجه فعالیت مستاجر، مغازه به کسب و کاری معروف شده و مشتریان زیادی پیدا کند، به تبع آن به ارزش ملک اضافه و برای مالک سودآور می شود.

افزایش قیمت ملک تجاری توسط مستاجر، یکی از دلایلی است که قانون حق سرقفلی را برای وی در نظر می گیرد؛ بدان معنا که موجر(مالک) به دلیل رونق تجارت و افزایش ارزش ملک تجاری در آینده، حین تعهد به اجاره نامه، به پرداختن مبلغی با عنوان سرقفلی در موعد تسویه و تخلیه ملک نیز متعهد می شود.

مبلغ سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟

همانطور که پیش تر اشاره شد، حق سرقفلی هنگام امضای اجاره نامه به مستاجر واگذار می شود؛ بنابراین تجارتی صورت نگرفته که بر اساس آن مبلغی محاسبه شود! در اصل پولی که باید به دلیل حق سرقفلی توسط موجر پرداخت شود، مبلغی است که طرفین قرارداد ضمن تنظیم اجاره نامه بر سر آن به توافق رسیده اند؛ این مبلغ توسط مراجع ذیصلاح به قیمت روز محاسبه شده و باید پرداخت شود.

معیارهای محاسبه سرقفلی کدامند؟

الف) مهمترین معیار در سنجش مبلغ سرقفلی، حسن شهرت مغازه و درجه رونق تجارت در پیش استقرار مستاجر است؛ همچنین فراهم بودن شرایطی که اجازه رشد به کسب و کار را بدهد نیز موثر واقع می شود، مانند داشتن مشتری های ثابت از گذشته!

ب) محل وقوع ملک تجاری برای ارزیابی حق سرقفلی از دو وجه نیازمند بررسی است:

1. در تمام استان های کشور مناطقی وجود دارد که املاک واقع در آن، از سایر مناطق گرانتر است؛ بنابراین منطقه و محله ای که ملک تجاری در آن واقع است، باید در نظر گرفته شود.

2. محل وقوع مغازه از نظر دسترسی به خیابان های اصلی، وقوع در بازارها یا مراکز خرید بزرگ و… باید ارزیابی شوند.

ج) مورد دیگری که در محاسبه میزان سرقفلی نقش دارد، کیفیت ابزار و امکاناتی است که بر اساس اجاره نامه باید ضمن اسکان در ملک، در اختیار مستاجر قرار بگیرد؛ مثلا برای ملکی تجاری که به عنوان شیرینی فروشی اجاره داده شده، کیفیت و نوع فرها حائز اهمیت است.

تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و کار چیست؟

بعضی از صاحب نظران دو اصطلاح قانونی حق سرقفلی و حق کسب و کار را مصادف همدیگر می دانند؛ لیکن این دو مورد تفاوت های جزئی اما مهمی دارند:

1. تاریخ ایجاد حق:

همانطور که ذکر شد، حق سرقفلی در صورت توافق طرفین قرارداد، همزمان با بسته شدن اجاره نامه به مستاجر واگذار می شود. حق کسب و کار یا حق تجارت به رضایت مالک برای به وجود آمدن نیاز ندارد؛ این حق در طول زمان و حین اشتغال مستاجر و ارتقای خدمات و ارزش مغازه، به صورت خود به خود به وجود می آید.

2. محاسبه ارزش افزوده شده به ملک تجاری:

مبلغی که باید در ازای حق سرقفلی به مستاجر پرداخت شود، پیش از هرگونه سودآوری برای ملک تجاری، به صورت توافقی مشخص و باید پس از اتمام مدت اعتبار اجاره نامه از سوی مالک پرداخت شود؛ اما پولی که باید در ازای حق کسب و کار اخذ شود، بر اساس میزان رونق تجارت و ارزش ملک تجاری توسط کارشناسان ذی صلاح دستگاه قضایی محاسبه و مبلغ آن اعلام می شود.

3. امکان تخلیه ملک تجاری:

حق سرقفلی همزمان با تنظیم و تعهد طرفین به قرارداد اجاره، با رضایت مالک به مستاجر واگذار شده و هنگام انقضای این سند نیز به پایان می رسد؛ بدان معنا که این حق نمی تواند مانع ثبت دادخواست تخلیه ملک تجاری توسط موجر پس از انقضای اجاره نامه شود.

4. انتقال حق:

از آنجایی که حق سرقفلی در قالب سندی‌ عادی بوده و به خود ملک تجاری نسبت داده می شود، امکان انتقال آن طی شرایط خاصی به دیگری وجود دارد؛ اما مالکیت حق کسب و کار مستقیما به خود مستاجر بر می گردد، بنابراین امکان واگذاری این حق به دیگری وجود ندارد!

انواع روش های انتقال سرقفلی کدامند؟

الف) انتقال قضایی

ب) انتقال قهری

ج) انتقال اختیاری

مراحل هر یک از این انواع انتقال سرقفلی ممکن است برای افراد غیر متخصص دشوار بوده و زمان زیادی به طول بیانجامد، بنابراین استخدام یک وکیل مجرب در چنین شرایطی پیشنهاد می شود.

عواقب انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک چیست؟

مالک حق سرقفلی بر خلاف حق تجارت، مستاجر نیست؛ بلکه مانند سندی عادی است که مالکیت آن به ملک تجاری بر می گردد، بنابراین امکان انتقال سرقفلی تحت شرایط خاصی به دیگری وجود دارد. مهمترین نکته در واگذاری حق سرقفلی، جلب رضایت موجر یا مالک است؛ لازم به ذکر است که اگر دادخواست غیرقانونی بودن این انتقال ثبت و در پی آن عدم رضایت مالک در دادگاه اثبات شود، پیگرد قانونی را به دنبال دارد. در صورت احراز انتقال غیرقانونی سرقفلی، حکم تخلیه ملک تجاری بلافاصله توسط مراجع قضایی صادر و اجرایی می شود. همچنین پس از محاسبه میزان سرقفلی توسط کارشناسان رسمی، مبلغ نصف آن باید از طرف مالک به دادگاه پرداخت شود؛ این مبلغ تا زمانی که ملک تجاری تخلیه نشود، به حساب مستاجر واریز نخواهد شد. بطور خلاصه، با انتقال غیر قانونی سرقفلی به غیر توسط مستاجر، وی از دریافت نصف مبلغی که با مالک بر سر آن به توافق رسیده بود محروم می شود.

حال اگر ساکن شهر شیراز هستید و به هر دلیلی در رابطه با این موضوع به چالش و مشکل حقوقی برخوردید، توصیه می شود از یک وکیل ملکی خوب در شیراز کمک بگیرید. وکیلی که به شکل اختصاصی در زمینه ملکی فعالیت می کند، با تمام قوانین و تبصره ها آشنا است و می تواند با استناد به آن ها روند پرونده را به سوی موفقیت هدایت کند. اگر در پیدا کردن وکیل خوب در شیراز مشکل دارید و نمی توانید به کسی در این زمینه اعتماد کنید، سایت مستر وکیل آماده خدمت رسانی به شما عزیزان می باشد. ما در این سایت وکلای خوب در هر زمینه و تخصص را معرفی می کنیم و شما می توانید خودتان نیز بررسی های لازم را انجام دهید و در نهایت بهترین انتخاب را داشته باشید.

کلام آخر

حق سرقفلی یکی از مواردی است که ضمن قانون روابط میان موجر و مستاجر، برای حمایت از حقوق مستاجر پیش بینی شده است؛ حین تنظیم و تعهد به اجاره نامه در صورت اتفاق نظر طرفین بر وجود حق سرقفلی، بر سر مبلغ آن به توافق می رسند. این حق هنگامی که اعتبار قرارداد اجاره از بین برود، منقضی می شود و مستاجر نمی تواند مانع صدور و اجرای حکم تخلیه شود. از عوامل موثر بر محاسبه سرقفلی می توان به موقعیت جغرافیایی و امکانات موجود در ملک تجاری را می توان نام برد. امکان انتقال حق سرقفلی تنها در صورت وجود رضایت مالک قانونی است؛ در غیر این صورت حکم تخلیه ملک بلافاصله صادر و موجر از پرداخت نصف مبلغ سرقفلی معاف می شود.

منبع: مستر وکیل